デザイナーズ戸建賃貸 Oleth(R)とは?

cropped-oleth_r.jpgOleth(R)とは、”HOTEL”のスペルを入れ替えて創られた造語です。(”Oleth(R)”は(有)ウェルライフ徳島の登録商標です)

“オーナー”へは究極の「資産ストック」を・・・!

“入居者”には、「HOTELで暮らすような究極のすてきなライフスタイル」を・・・!

賃貸住宅サバイバル時代に、入居者を獲得するため、また、入居者の満足度を向上するために、考えに考え抜いた”本当に暮らしたい賃貸住宅”です。

①オーナーの最大の悩みは”空室”・・・!

08e52cdf6522eafd070571b437159297_s全国から弊社のもとに寄せられるオーナーからの相談で、最も多いのは「空室リスク」です。現在、賃貸経営が大樹様相時代に突入している今、あらゆる角度から”空室リスクの低減に努めることが、賃貸経営の成功のカギとなるのはいうまでもありません。

私たちが、日頃からなにげなく使っている「リスク」と「リターン」。「リスク」とは”あなたが損をする確率”であり、「リターン」とは”あなたが得をする確率”です。基本的に「リスク」と「リターン」は反比例します。

「株式」や「商品先物取引」、「外国為替証拠金取引FX」など、高いリターンを期待できる商品ほど”リスク”は高くなります。俗にいう”ハイリスク・ハイリターン”です。

一方、「貯金」や「国債」などへの安全性の高い投資ほど”リスク”は低くなります。俗にいう”ローリスク・ローリターン”です。

“賃貸経営”は、ちょうど双方の中間に位置する“ミドルリスク・ミドルリターン”であり、その「リスク」をコントロールを正しく理解し、キチンと対処できれば「リスク」をかなりのレベルまで低減することができます。

“賃貸経営”の主なリスクは次のとおりです。

  1. 空室リスク
  2. 家賃滞納リスク
  3. 金利上昇リスク
  4. 値下がりリスク
  5. 住民トラベル
  6. 事件や犯罪などの人的トラブル

その中でも、弊社が開催するオーナーの勉強会で質問すると、もっとも多く手が上がるのが「空室リスク」です。その理由は、人口減少や少子高齢化、人口の一極集中、競争激化などの社会現象が顕著になってきたからです。

“賃貸経営”で得られる収益のほとんどは「家賃収入」です。「家賃」は”入居者がいて初めて入ってきます”。「家賃収入」がなくても、毎月の借入金の返還や管理費、固定資産税の支払いなどは待ってくれません。「空室」が増加すると、期待する利回りが得られないだけでなく、逆に、”赤字”になってしまいます。

以上のように、「空室リスク」は、すべての大家さんにとって避けてはとおれない最大のリスクです。

②社会のひずみ(歪)!

c7cd34f9042ac2ee42b747374ab473e5_sそんな中、次のようなあなたにとって興味深いデーターがあります。

国土交通省の調査によると、「賃貸住宅のタイプ別新築着工件数」のうち、一般のアパート・マンションの98.6%に対して、”戸建賃貸”の占める割合はわずか1.4%しかありません。ほとんどが壁と床がつながり生活音が不満な一般のアパート・マンションです。

その一方で、入居者へのアンケートの集計結果では、“戸建賃貸住宅に住んでみたい入居者の割合”は、78.1%も存在します。

昔から、“社会のひずみ”を事業に取り入れるのが成功する秘訣だと言われていますが、この「需要」と「供給」のギャップを埋める戸建賃貸は、あなたにとって強力な「空室リスク」の切り札になります。

また、現在、賃貸市場にある戸建賃貸は「築古」のモノが大多数で、あなたの賃貸経営の出口戦略まで考えた商品力のある戸建賃貸はほとんどありません。

今後、「空室リスク」に対処するために、現在、供給数7000戸程度の戸建賃貸は、ベストな参入タイミングだと言えるでしょう。

③入居者の意識の変化!

98414033164a6e1dcdedaef63f319b43_sあなたはすでにご存じだと思いますが、これから”すまいに関する若い人たちの意識”は急激に変わっていきます。

賃貸住宅に住む本当の理由は、”これからの人生において不安材料になる大きな借金”を抱えたくないというのがほとんどでした。

その一方で、”生活音を気にしなくてすむ戸建て住宅”や”明るくノビノビと子育て出来る戸建て住宅”は人気です。

もし、その”両方の人生を実現できる賃貸住宅”があったとしたら・・・?

これからの社会と経済環境の激変によって、戸建賃貸市場は大きく伸びることが予想されます。

 

④デザイナーズ戸建賃貸経営のメリット!

parth007では、デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)があなたにもたらすメリットについてご説明します。

もうここまでで、すでにあなたはお分かりの事と思いますが、「空室リスク」はかなりの確率で軽減できます。

さらに、これからますます過酷になる社会保障制度に対する「じぶん年金」として、”豊かな老後”の補てん収入になるでしょう。

さらに、さらに、本来の賃貸住宅建設のメリットである「貸家建付地」としての約20%もの資産圧縮や2015年4月から大増税された相続税、固定資産税や都市計画税の節税なども受けられます。

また、争いが続く「相続」の分割対策をはじめ、多彩な「出口戦略」という果実も手に入れることが出来ます。

そもそも、不動産は換金性の悪いものですが、デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)は、土地+建物の積算価格で購入してくれるエンドユーザーに売却することも可能ですので、非常に有利な選択肢です。

大きな鉄筋コンクリートなどの建物と違って、少ない資金で始めることも出来ますので、万一の場合の損害も少なくて済みます

収入の比較

(自分の土地180坪に新築した場合)

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R) 従来の共同建てアパート
投資額 4,200万円 6,300万円
間取り 3LDK(73㎡) 2LDK(50㎡)
区分図 6戸 8戸
毎月の収入 48万円

(8万円×6戸)

36万円

(6万円×6戸)

毎月の返済額

(金利2%、20年返済)

21万2,471円 31万8,706円
差 額(収益) 26万7,529円 4万1,294円
年間家賃収入 576万円 432万円
年間返済額 321万348円 382万4,472円
年間差額(収益) 254万9,652円 49万5,528円
表面利回り 13.71% 6.85%

⑤デザイナーズ戸建賃貸経営のデメリット!

mokei002しかし、いくら入居希望者が多いにもかかわらず、供給数が少ない戸建賃貸であっても、デメリットも少なからず存在することは事実です。

それは、次の二つです。

  1. 空いた時に収益に与えるダメージが大きい!
  2. 入退居の際の原状回復費用が沢山かかる!

以上のようなことから、戸建賃貸はできるだけ高く貸さない限り、期待する利回りが得られないだけでなく、逆に、”赤字”になってしまうのです。

また、その他の「賃貸経営のリスク」を軽減するために、周辺相場より高い家賃は効果的です。その理由は、「優良入居者」しか入居できなくなるからです。

確かに、入居者を広く募集することは「空室リスク」は軽減できます。しかし、一人の家賃滞納や入居ルールを守らない入居者を入れてしまえば最後、オーナーにとって大切な優良入居者が退去することになるでしょう。

ですから、あなたが戸建賃貸経営を始める場合、入居者を獲得するため、また、入居者の満足度を向上するために、考えに考え抜いた”本当に暮らしたい”、家賃が高く取れるデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)”を供給する必要が出てきます。

ただの戸建賃貸でなく、デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)、”オーナー”へは「究極の資産ストック」を、”入居者”には「HOTELで暮らすような究極のすてきなライフスタイル」を提供する必要があるのです。

Oleth(R)とは、”HOTEL”のスペルを入れ替えて創られた造語です。(”Oleth(R)”は(有)ウェルライフ徳島の登録商標です)

あなたの戸建賃貸経営の成功をお祈りしています。

 

>> 誰も言わないアパート経営の本当のリスク

>> Oleth(R)無料シュミレーションはコチラ