誰も言わないアパート経営の本当のリスク

「現在、地方の新築アパートで失敗する大家さんが増えています。

 そう、実は最近も失敗した大家さんを見ました・・・・?!」

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アパート専門メーカーやハウスメーカーは、建てる前にはいい事ばかり言うけど、建てた後は知らん振り。あたっているかも知れません。

たとえば、「家賃保証」

「家賃保証します」と言ったところで、全国で大家さんと訴訟にまで発展するケースが続発しています。

このままでは、世帯数が減少し始める2015年からは、「家賃保証」は大きな社会問題化するでしょう

現在の「家賃保証システム」で、「ずっと長い間家賃を保証してくれるんだから安心」と信じているのはなにも知らない地主大家さんだけ・・・。

一般の借地借家法では、借主を保護するために「家賃の増減額請求権」という強力な権利があり、大手アパマン専業メーカーや家賃保証会社は自らが妥当と思う金額に減額請求訴訟が起こせます。

そして、その判決のほとんどは地主大家さんが負けています。

このようなことをご存じないアパート経営の裏側を知らない地主大家さんは、借金という大きなリュックで銀行に返済をしなければならず、空室が顕在化する十数年後、「アパート経営なんてするんじゃなかった」という事にもなる方がほとんど・・・。

そんな事にでもなれぱ、「相続税対策」や「土地活用」どころか、「土地を失う土地活用」という、最悪の悲劇にまで発展してしまう可能性だってあります。

しかし、安心して下さい。

このホームページに出会ったあなたは、必ずアパート経営で成功することがが出来るようになります。

 

誰も言わないアパート経営の本当のリスク

新築アパートの建築を思い立つきっかけは、人によってさまざまです。

「多額の相続税を払うぐらいなら・・・」
「年金代わりに・・・」
「今の収入にプラアルファがあれば・・・」

中には、 「営業マンが頻繁に来るので、ついホロリと・・・」と言う人もいるかも知れません。

しかし、ここであえて言いたいと思います。

「地方において、新築のアパート経営ほど難しいものはありません!」

これから地方は人口が減少していきます。イヤ、既に始まっています。現在、唯一アパマン経営を支えている核家族化による世帯数の増加も、数年後には減少に転じます。

つまり、今後、地方では加速度的にお客さんが減りだすわけです。

また、平成6年から減少の一途をたどり半減した持家着工件数と正反対に、ここ6年はアパート・マンション建築が毎年50万戸も増加し供給過剰になっています。さらに、平成27年の相続税の増税でさらに増加は続いていくでしょう。

にもかかわらず、本業が立ち行かなくなった企業まで、自らのノウハウを武器に、その人脈や経営体力を武器に参入してくる始末です。

今後は、誰の目にも「供給過剰」は明らかです。

これからのアパマン経営は、入居者獲得大競争時代に突入するのは間違いありません。

 

「土地を失う土地活用」

アパート経営の最大の問題は、大家さんが「失敗するまで自らの損失に気づかない」点です。この事は、建築会社はもとより、銀行、不動産会社は決して話そうとしません。イヤ、話せないといった方が良いでしょう。

例をあげてご説明します。

 

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上の図のように、あなたが時価5千万円の土地を持っていたとします。

現在の相続税の控除額は5千万ですから、それ以外の資産額も含めると相続税がかかるのでアパート建築を思い立ちました(2017年1月1日からは3千万円に激減します)。負の資産(借金)で資産を相続税対象額を圧縮しようという作戦です。

そして、大手アパート専業メーカ-もしくは建築会社に勧められるまま、1億円で建物を建築しました。土地と建物の合計資産は単純に1億5千万円借金は1億円です。

そのアパートの年間家賃収入を、満室の場合で仮に1千万円と仮定します。この場合の表面利回りは10%です。

(一般的なアパート専業メーカーが勧める7%前後のプランと比べてもマズマズといったところです)

ただし、それは満室経営が続いた場合であって、仮に入居率が60%程度しかない場合は表面利回りは6%になり、銀行金利、その他税金や経費を支払った後、あなたの手元に残るお金はほとんどありません。おそらく、銀行への返済もおぼつかなくなるでしょう。

この不安に付け込むのが「家賃保証システム」です。

「家賃保証するから安心です!」

「銀行通帳を眺めているだけで大丈夫ですよ!」

このように耳元で囁き、お目当ての受注を促します。

しかし、業界の裏も表も知っている立場から言わせてもらうと、この「家賃保証」ほど大家さんにとって危険な契約はありません。ココでは詳細は述べませんが、現在の「家賃保証制度」とは「家賃を保証する期間を保証しているだけ」で、決して家賃額を保証してくれるわけではありません

あなたが勝手に勘違いしているだけです。全国で3千件も起こっている訴訟がそれを物語っています。

 

現在の借家法の基本理念は「借主保護」です。

ですから、普通の賃貸借契約では立場の弱い「入居者(シロウト)」を守るため、貸し主(セミプロ)であるあなたよりも「入居者(シロウト)」を保護します。

その保護の方法の代表的なものは、借地借家法第32条「家賃増減額請求権(借賃増減請求権)」で、次のように定められています。

 借地借家法第32条(借賃増減請求権)

  1.  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
  2.  建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない
  3.  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない

つまり、借主は「家賃増減額請求権(借賃増減請求権)」を盾に、家賃額の減額を請求することができるとともに、自分が相当と思う家賃を支払っておけばよく、もし裁判で勝てばその減額との差額に年一割の利息までもらえるというものです。普通の賃貸借の場合は、それでも良いでしょう。

しかし、「家賃保証システム」の場合は、法律は、セミプロであるあなたよりもプロである家賃保証会社(転貸人)を保護します。

これを簡単にたとえると、まるで”ボクシングヘビー級王者と戦わなければならないリングに上がるアマチュアボクサー”と同じであり、借地借家法が改正されない以上、「家賃額の保証」という観点で、あなたにまず勝ち目はありません。

家賃保証会社にすれば「保証料率の増減」でどうにでもなります。

それを回避する方法は、

  1. 家賃増減額請求権のない定期借家契約による借り上げ契約にする
  2. 仮に家賃増減額請求権を定めるにしても上下3%以内にするという特約を付ける

上記の二つの条件を付ければリスクヘッジできますが、まず相手の家賃保証会社は受け入れないでしょう。つまり、現在の「家賃保証システム」は、家賃保証会社だけがリスクなしにかなりの確率で儲かるシステムなのです。

 

yachinnhosyou

話を元に戻します。

実はあなたにとっての大問題はココからなんです。

あなたは、多額の借金を支払わなければならないにもかかわらず、物件を見れば空室だらけ。にもかかわらず、半径1km以内には目を見張るほどの新築物件が次から次へと建ち出しました。

そのような光景を垣間見るあなたは、不安になって枕を高くして寝られないばかりか、胃は痛くなり、家族と喧嘩の毎日。いっそのこと、こんな状態から逃げ出したいがためにしぶしぶ売却を考えます

しかし、中古の1戸建て住宅と違い、アパートやマンションなどの収益物件と呼ばれる不動産を買う人は限られます。一般の人は先ず手を出しませんし、食指を動かすのは不動産投資家と呼ばれる人だけです。

売却先の数は圧倒的に少なすぎます

そして、これらの不動産投資家は、決して土地+建物価格では買いません

収益還元法という尺度を使い、実質の年間家賃の10倍以下でしか買いません

上図の場合ですと、満室でも家賃の10倍の1億円。入居率60%であれば、6千万円が上限です。

なにかおかしいと思いませんか・・・?

確か、あなたの頭の中では、土地5千万+建物1億円の合計1億5千万の資産だったはず。仮に建物は登記したので70%に下がったにしても、7千万円+5千万の合計1億2千万のはずです。

1億2千万の資産が、半値の6千万。

これでは「土地活用」でなく、「土地を失う土地活用」としか言えません。他人に土地をタダであげるのと同じです。

アパマン経営は長期事業です。

多額の借入金を使って乗り出す人も多いため、途中で引き返そうとしても難しいのが現状。

アパートやマンション経営の真のリスク。そう、それは、あなたが失敗するまで、決して損失がわからない点です

すなわち、うまくいかなかった場合の「出口戦略が閉ざされた投資」なのです。

安易な考えで大家業に参入するのは危険!

昔から「お金持ち」になるには「金貸し」か「大家さん」になるのが確実だと言われています。どちらも、他人の時間がお金に換わる点では同じです。毎月の収入が少なくても、確実に毎月安定した継続収入が発生します。

しかし、一般の人が「金貸し」になるのは容易ではありません。

合法的に銀行を開業しようとしても、その許認可の複雑さと官僚の事情で、まず不可能でしょう。

一方、大家さんには比較的カンタンになることができます。土地と借金をものともしない神経であればカンタンです。

しかし、時代は変わりました。

これから縮小する地方社会では「建てれば儲かる!」という安易な考えで大家業に参入するのは危険です。

今までアパート・マンション建築の裏も表も知っている立場からあえて言わせてもらうと、これらの神話ともいえる常識を鵜呑みにしている事が、いかに危険な事か・・・!

ここまでは、新築アパートやマンションの持つ、誰も言わない大家さんのリスクをお話しました。

これから成功する大家さんは、今までのアパートやマンション経営の常識を、まずは一度捨てる事が大切です。

では、これから大家さんにとって厳しいサバイバルの時代を生き残る為に大切なポイントを、順序立ててお話していきたいと思います。

 

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